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土地招拍挂方式系房价飙升主因

2015/12/30

  这几年我国城市房价过快上涨,已经成为我国百姓的心头大患,成为随时诱发我国发生金融危机的最大风险因素之一。
  
  过快上涨的房价加剧了各种社会矛盾。对于工商企业来说,城市房价上涨带动企业经营用房成本大幅度上升,土地要素红利过快消失,削弱了城市经济发展的潜力和竞争力;对于广大百姓来说,越来越多的人无力购房,只能望房兴叹,居住水平无望改善,或者越来越多的人不幸沦为房奴,生活幸福指数严重下降;对于银行等金融企业来说,房屋抵押贷款规模越来越大,一旦经济危机爆发导致房价大幅下跌,必然引发类似美国、日本曾经爆发过的金融危机。因此,过快上涨的房价遏制了我国的经济发展动力,加剧了我国发生金融危机的风险。这么下去,势必影响我国全面建成小康社会目标的实现。
  
  房价过快上涨危害很多。近几年,为了遏制城市住房价格过快上涨,从中央到地方政府都推出了很多政策,多数城市都实行了严格的住宅限购政策,但效果非常不好。这些政策之所以没有取得预期效果,根本原因在于没有对症下药,没有触动导致房价上涨的根本原因。
  
  那么,究竟是什么原因导致房价过快上涨?笔者认为,除了供求因素外,目前的土地招拍挂方式引起的土地价格过快上涨,楼面土地价格飙升,是导致城市房价飙升最为重要的原因。
  
  土地是稀缺资源,目前的土地招拍挂方式投标方价高者得。这种方式看起来公平合理,符合市场竞争规律。但是,因为土地越来越稀缺,这种招拍挂方式必然导致土地价格轮番飙升。中标的开发商必然设法将这种高昂的土地成本转嫁给购房人。同时,又因为政府收取的各种房屋买卖税费大多基于房价征收,因此,最终看来,百姓的购房价格中70%左右是被政府收取,实际上政府财政成了购房百姓财富的争夺者。表面上看,政府财政是房价上涨的最大受益者,但是从长期看,政府既损失了城市的发展的潜力和竞争力,又损失了百姓民心。
  
  因此,政府要想遏制房价过快上涨,必须改革现有土地招拍挂方式,将“唯地价价高者得”的方式变为“地价和承诺最高房屋售价加权得分最高者得地”的方式。改革后的土地招拍挂办法为:
  
  首先,土地主管部门发布某块住宅土地的招标书。招标书明确该地块的建设规划,包括各种配建设施、住房建设风格、住宅容积率等指标,同时,参照该地快周围的新建或二手房销售价格,参照银行存贷款利率水平确定该地块房屋建成后可销售的房屋最高限价。
  
  招标书应该规定,开发商投标时一要报出土地价格,土地报价越高单项得分越高;二要报出拟开发房屋销售的最高承诺价格,承诺的最高房屋售价越低单项得分越高。需要注意的是,开发商报出的房屋销售承诺最高价格可以低于招标书中规定的该地块拟开发房屋的最高售价。两单项得分所占权重分别为50%,两项指标综合加权得分最高者中标该地块。
  
  这种方式好处很多:
  
  一是并未推翻现有的土地招拍挂方式,只是对现有招拍挂方式进行了修正;
  
  二是既考虑了土地资源的稀缺性,又考虑了土地资源的公益特殊性。土地的买卖不能单纯地采取价高者得的市场竞争原则,土地买卖中,政府应该进行合理引导,维护各利益相关者的权益;
  
  三是兼顾了政府财政希望借土地招拍挂获得高额土地出让金的诉求与广大群众希望低价购房的愿望;
  
  四是该种方式可以在目前高房价基础上,适当维护房价的稳定或者逐年小幅升值,避免了房价大幅度下跌的可能性,同时房价上涨具有可预见性,使房屋具有适当的保值增值率,既避免了房价大起大落诱发金融危机的风险,有利于维护金融稳定秩序,又有效维护了各方面利益。
  
  笔者坚信,上述方式是有效遏制城市房价飙升、控制金融风险发生最好的方法,希望能够引起政府主管部门的重视。
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