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房地产租房时代将来临 品牌公寓将占一半规模

2016/12/13

  未来5年—10年,我相信处于上升期中,规模最大且跟非常多的消费人群紧密相连的是房产租赁市场。”日前,链家研究院院长杨现领向《证券日报》记者及其它媒体表示,过去近20年,房产市场以开发为主,新房是主角,但如今市场已经多元化,租购并举时代将来临,品牌公寓渗透率将快速提高,未来可能占据房产租赁市场一半以上的规模。
  据链家研究院新近发布的《租赁崛起》报告测算,2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元,2020年大概是1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。杨现领表示,这代表着未来5年—10年,房产租赁市场增速非常快,租金将稳定上升,品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。
  事实上,链家集团于今年5月份将自如品牌拆分为独立子公司运营,旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驿几大产品线,拥有30万间房源,构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。
  购租并举时代将来临
  土地溢价率水涨船高之下,仅仅依靠传统开发模式已不能保证一个企业未来的盈利空间持续提升,资产运营能力开始成为房企的“必修课”,借鉴美国及日本等大型房地产企业业务版图来看,租赁和租赁资产管理所占业务比重均超过20%。反观中国的房地产市场,目前大型开发商仍以开发销售为主,有实力的资产运营能力的房企并不多。
  不过,可以看到的是,临界点已经来临。一方面是工业化主导产业经济发展时代已经结束,过去建筑业、房地产业、制造业等行业是吸纳流动人口的重要池子,这些人的住房问题是通过厂房、工矿来解决的,但第三产业快速壮大之后,大量服务人员、快递等蓝领服务业和白领阶层成为吸纳流动人口的新池子,这些人的住房问题则多是通过有品质的租赁需求来解决;另一方面,传统的开发模式已经距离行业天花板越来越近,资产运营时代来临是不可逆趋势,北京土地市场开始出让100%由开发商持有的住宅地块,万科、龙湖已经开始布局长租公寓。
  从房产租赁市场与中国房屋交易规模版图对比来看,据链家研究院《租赁崛起》研究报告测算,目前中国房屋交易额大概为15万亿元,其中包括10万亿元新房和5万亿元二手房交易额,而租金规模大概在1.1万亿元,整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。对比美国,目前其房屋交易规模大约在1万亿美元,这其中90%为二手房,10%为新房,此外,租金规模为5000亿美元,租金收入占整个房屋交易总额达到了50%。对比日本,日本因为其房屋交易市场是商品房与自建房并存,大概40%的比例为商品房开发,这部分交易额在4000亿元人民币左右,另一部分自建房的也在5000亿元左右的规模,而租金规模达到8000亿元。
  而杨现领给出的另一组数据显示,目前国内一线城市品牌公寓渗透率约为5%,品牌公寓在全国租赁市场渗透率为2%。
  从这两组数据可以看出,美日两国房价水平高的城市,租赁市场也发展充分,40%以上收入花在房租上,规模化机构快速扩张,品牌房企租赁资产业务规模占比超过20%,而我国租赁市场发展尚有很大空间,实际上政府也正加快“购租并举”政策的落地。
  据杨现领提供给《证券日报》记者的统计数据显示,目前北京120万套的租赁住宅中,其中40%通过中介,另外40%通过二房东,另外10%则包括了链家自如这类的品牌公寓,最后10%则是C2C的市场。而据杨现领预计,未来5年—10年内,租赁市场50%的规模将由品牌公寓机构化运营管理。从目前国内一线城市的市场格局来看,无论是整租式运营,还是分散式出租模式,现在已经存在一些有品牌影响力的青年公寓,包括之前因小米投资而大热的you+国际青年公寓、由毛大庆(微博 博客)创办的共享际、链家自如、魔方公寓等,而且这些企业已经获得投资者的青睐,多完成A轮,甚至B轮的融资。
  如此看来,租赁市场俨然是一片蓝海,但目前来看,大型房企仍在试水,还未向这一片蓝海“深潜”。而其背后,则是盈利模式待考。
  盈利模式待市场解决
  据杨现领透露,目前美国托管行业的规模达到了100亿美元,而房屋渗透率也已占到22%,盈利则是通过佣金和后续的管理费实现。同样在日本,80%的房子都通过托管的形式来实现,从最初的签订合同到筛选租户、代收租金以及房屋维修,完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。
  更重要的是,以美国的租赁资产管理为例,整个模式核心就是REITs。据杨现领透露,公寓在美国REITs占10%,这个市场能够受到关注,是因为能跑赢股市,其本身的回报率也能够跑赢债市,促成行业效率的提升。
  反观我国市场,REITs的渠道还未全完畅通。不过,在杨现领看来,REITs的发展将进一步促进国内加速机构化持有、培育专业的投资管理团队以及提供行业运营效率,但规模化仍是租赁资产盈利的关键。
  值得关注的是,对于手握持有性物业带来的资金成本过重与租赁资产的租金回报率不匹配问题,杨现领认为,市场会解决这个难题。
  杨现领进一步表示,长周期来看,中国处在利率市场化的浪潮里,资金成本是下降的,运营物业的长期租赁回报率是稳定上涨的。另外,转售的回报率和长期持有回报率在靠近,大概有两个点的价差,一个在上涨,一个在下降,当两者交叉时,市场租金回报率会支撑正常的运营机构所需要的回报率。
  杨现领认为,未来,这些难题会被市场自发解决掉,而对于现在的开发商来说,怎样做到成本控制和运营管理才是核心能力。“我一直觉得开发商会成为中国租赁市场非常重要的力量。他们有天然的优势,包括在资金端、装修、建筑端都有很大的优势。租赁市场的良好发展会让城市居住更美好,希望链家也在这个过程中发挥积极作用”。
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